1950∼80년대 대구부촌 변천사

부촌도 시대의 산물. 조선시대에는 부촌이란 개념이 없었다. 그냥 ‘양반촌’으로 불렸다. 돈보다 신분이 앞선 셈.

일제강점기 때 지주형 부호들은 광복 직후 맥을 못춘다. 진골목과 계산동의 고래등 같은 지주들의 집은 상당수 요정 및 식당으로 변한다. 광복 직후만 해도 대구엔 양옥 수요가 거의 없었다. ‘고래등표’ 한옥은 1965∼66년 봉덕1동 근처에서 시작된다. 그때 약 200채가 지어진다. 세월이 흘러 지금 그 건물은 흉가로 전락했다. 그때 지역 부호들은 그런 한옥에서 살았다. 하지만 72년 1월 1일 한옥시대는 마감을 한다. 정부에서 산림정책 일환으로 한옥건축이 금지된다. 이때부터 한옥 부자들이 중구 도심을 벗어나 봉덕·대봉·대명동으로 새집을 지어 이사를 간다. 이때부터 ‘양옥=부자’란 등식이 성립된다.

70년대부터 지역 부촌이 대구 상권처럼 봉덕, 대봉 등지로 서남진(西南進)한다. 영남대병원 후문 길 건너 대명1·3동 언덕에는 경북광유 박진희 회장, 동국직물의 백욱기 회장 등 지역의 내로라는 CEO들이 몰려든다. 자연 ‘대명동은 부촌’이란 인식이 싹튼다. 집 모양도 너무 닮았다. 회색 2층 양옥, 양탄자 같은 잔디밭, 높은 담, 맹견, 투박한 철문, 고급 정원석과 관상수 등.

80년대로 접어들면서 부촌은 더 남하해 앞산 옛 중앙정보부가 있던 대명9동으로 이동된다. 대표적인 집이 현재 대명9동 사무소 바로 동쪽 이효상 전국회의장 집. 기존 잿빛 스타일에서 벗어난 유럽풍이다. 이 집 스타일이 80년대 부호들이 가장 선호했던 적벽돌조. 현재 일송명가 식당으로 변한 미문화원장집도 그 스타일이다. 특히 18번도로 상에는 전두환 전 대통령의 누이 집도 있어 숱한 화제를 낳았다. 대명9동 파출소장은 늘 그 집 근처에 초소를 두고 24시간 경계, 도둑들은 대명9동만은 건드리지 못했다. 하지만 그 잘나가던 대명9동도 아파트 붐에 밀렸고, 부자들이 아파트로 가는 바람에 이젠 원룸촌으로 변하고 있다.

# 부자들은 아파트로 몰려가고

아파트 붐은 맨션에서 비롯됐다. 70년 대구·73년 대봉·80년 송정이 주도한다. 이때까지만 해도 단독주택 부자들은 잔디밭 없는 아파트를 탐내지 않았다. 하지만 78년 대봉동에 대구 첫 고층 아파트인 청구아파트가 생기자 부자들도 움찔거리기 시작한다. 79년 서구 7호광장 옆에 삼익맨션, 83년 삼익뉴타운이 생기자 ‘미래파 부자’들이 대저택을 처분하고 너도나도 아파트로 간다. 79년 용마맨션, 80년 대명1동 정우맨션, 미리내 맨션, 특히 청구의 몸값을 올려준 수성구 경남타운(82년), 서구 광장타운(84, 87년), 86년 경북고 자리에 청운맨션, 88년 남구 효성타운, 황제맨션, 궁전맨션, 장원맨션, 90∼91년 대덕맨션 등이 우후죽순처럼 솟아난다.

이 와중에 수성구 아파트 붐을 이끈 건 88년 4월 분양된 지산동 녹원맨션. 특히 89년 대륜고 자리에 들어선 수성1가동 신세계타운에는 다양한 직군의 부자가 포진한 쾌적한 아파트로 지금까지 인기가 높다. 94년 11월 서울시 서대문구 연희1동에 터를 둔 노태우 전 대통령은 당시 시가 2억3천900만원이던 동구 지묘동 팔공보성아파트, 박철언 전 청와대 정치특보는 가든하이츠(1차 85년, 2차 90년)에 들어가기도 했다.

# 명품 빌라, 수성구 엘리시온과 경일원

지난 해 대구지역에서 6억원 이상부터 부과되는 종합부동산세 과세 대상 주택이 처음 등장했다. 수성구 범어4동 92∼110평 규모의 명품 빌라 우방 엘리시온. 분양가격은 9억2천만∼11억5천만 원. 2005년 6월부터 VIP고객만을 대상으로 홍보에 들어간 엘리시온은 철저하게 ‘부띠크 마케팅’을 택했다.

또한 두산오거리 근처 지산1동 경일원 14가구(87년 분양)도 명품으로 통한다. 집값은 10억원 이상, 크기는 150∼300평 규모. 이밖에 공사중인 범어동위브 더 제니스(53층, 1천481가구)는 지난해 말 대구 최고의 분양가(77평형 기준 9억8천만∼10억300만 원)를 기록했다. 공사 중인 달서구 감삼동 100평급 주상복합 대우 월드마크 웨스트엔드도 ‘귀족 아파트’로 평가받고 있다.

올해 국세청이 발표한 기준시가를 기준해 대구에서 평당 가격이 가장 비싼 아파트는 수성구 황금동 태왕아너스 87평형(6억4천만원), 수성구 지산동 경일원 90평형과 수성구 만촌동 메트로팔레스 2단지 90평형이 2·3위를 차지했다. 이밖에 수성4가 수성하이츠 90평형, 황금동 화성고려파크뷰, 상동 정화우방팔레스, 용산동 용산롯데캐슬, 범어동 우방하이니스, 수성4가동 우방 사랑마을, 수성구 대우트럼프월드, 유림 노르웨이 등도 ‘부자 아파트’로통한다.

/영남일보

2007.6.2

글=이춘호기자 leekh@yeongnam.com
사진=우태욱기자 wtw@yeongnam.com

이런 집에 사는게 꿈이였던 소년
미국 스타일의 주택평면 유형
수납공간이 상당히 많다.
우리나라 주택은 수납공간이 너무 부족하고 가구의 남발이 심하다.

봄을 맞아 타운하우스가 주택 수요자들을 부른다. 올해 본격적으로 분양되면서 서울·수도권 27곳에서 1500여가구가 선보일 예정이다. 타운하우스는 단독주택의 쾌적성과 아파트의 편리함을 고루 갖춘 4층 이하 저층 주택단지. 요즘 분양되는 대규모 아파트 단지처럼 휘트니스센터·골프연습장 등 단지 내 편의시설을 갖추고 개별 정원 등 가구별 전용공간도 있다. 단독주택형과 연립주택형이 있지만 타운하우스 본래의 의미에 더 가까운 것은 단독주택형이다.

◇‘웰빙 주거지’로 관심 끌어=경기도 용인시의 한 타운하우스에 사는 양모(51)씨는 요즘 정원을 가꾸는 재미에 푹 빠져있다. 양씨는 “개인 정원에 심을 꽃씨를 사러 최근 시장에 다녀왔다”며 “흙을 밟고 사는 재미가 쏠쏠하다”고 말했다. 파주시 출판단지의 헤르만하우스 타운하우스에 사는 한 주민은 “고층 아파트의 답답함 없이 전원생활하는 것 같다”고 즐거워했다. 아파트에서는 찾기 어려운 타운하우스만의 매력이다. 이처럼 타운하우스는 쾌적한 주거환경을 원하는 수요자들의 관심을 끈다.

타운하우스는 외관에서도 눈길을 끈다. 유명 건축가가 설계해 외형미가 뛰어나고 실내에는 각종 첨단 주거기술이 총 동원된다. 예를 들어 욕실에서 수중 마사지를 받으며 음악 감상을 즐길 수 있다. 저층이지만 보안 문제도 특별히 걱정할 게 없다. 용인시 동백지구의 한 타운하우스는 적외선 감지기 등 보안시설이 단지 외곽, 단지 내 도로·사각지역, 각 가구 출입문·발코니·창 등 3단계에 걸쳐 설치된다. 주택 품질과 보안 시설이 고급 주상복합 아파트 못지 않은 것이다.

지금까지 나온 타운하우스는 수도권 외곽에 지어진 경우가 많아 교육이나 편의시설 등이 다소 부족하다는 지적이 있었다. 2004년 인기리에 분양된 경기 파주시 헤르만하우스도 가장 가까운 초등학교가 단지에서 2km 거리라 자녀들이 걸어서 등하교하기는 사실상 어렵다. 학원 등 사교육 시설도 주변에 많지 않다. 그러나 앞으로 분양될 타운하우스는 기반시설이 제대로 갖춰진 신도시나 대형 택지개발지구 안에 들어서는 경우가 많기 때문에 크게 문제될 게 없다. 올해 나올 타운하우스 중 17곳 1169가구가 공공택지 안에 들어선다. 용인 동백지구, 동탄신도시 등 유망 주거지로 자리매김한 곳에서 많다. 단독주택형 타운하우스는 단독주택으로 분류돼 분양가상한제 대상이 아니기 때문에 전매제한이 덜하다. 분양가가 6억원을 넘더라도 총부채상환비율(DTI) 등의 대출 규제를 받지 않는다.

전문가들은 “주택의 품질은 물론 주거의 품위까지 중시되는 요즘 타운하우스가 아파트의 대체 상품으로 고급 수요자들의 관심을 끌기에 충분하다”고 말한다.

  
분당의 린든그로브 타운하우스. [중앙포토]

◇이런 점은 주의해야=타운하우스는 아파트에 비해 공사비가 많이 드는 데다 고급 편의시설을 많이 집어넣기 때문에 아파트보다 분양가가 비싼 편이다. 올해 분양될 단독형 타운하우스는 대체로 3.3㎡당 분양가가 1500만원 이상이다. 면적이 크기 때문에 총 분양가가 10억원을 훌쩍 넘는 경우도 많다. 집값 전망이 불투명해 요즘 10억원이 넘는 고가 주택 매매시장은 거래가 끊기다시피 한 상태다. 특히 고가의 타운하우스는 아파트보다 수요층이 얇기 때문에 되팔 때 어려움을 겪을 수 있다. 단지 내 가구수가 많지 않기 때문에 관리비도 같은 면적의 아파트에 비해 20% 가량 많이 나온다.

투자성도 아직 충분히 검증되지 않은 상태다. 입주 이후 정상적으로 매매시장에서 거래된 경우가 거의 없어 입주 이후 분양가보다 집값이 올랐는지 내렸는지 따지기 어렵다. 일부에서는 1980년대 말~1990년대 초 ‘반짝 인기’를 끌다가 10년 넘게 집값이 제자리걸음을 한 서울 강남권의 고급빌라와 같은 신세가 될 수 있다는 지적도 나온다.

DTI규제는 받지 않지만 은행에서 중도금 대출을 충분히 해주지 않는 경우도 있다. 아파트에 비해 타운하우스의 담보력이 떨어진다고 은행 측이 판단한 때문이다.

타운하우스를 고를 때는 기본적으로 실소유 측면에서 접근하고 옥석 가리기를 철저히 해야 한다는 조언이 많다. 아파트와 달리 타운하우스는 개인 소유의 땅 면적이 크기 때문에 기본적으로 땅값이 올라갈 가능성이 큰 곳을 고르는 게 좋다. 신도시나 택지지구가 상대적으로 유리하다.

함종선 기자

2008.03.27 00:40 입력 / 2008.03.27 01:48 수정

아파트의 보안·편의성 + 단독주택의 프라이버시 = 타운하우스!

  “마치 외국에 온 느낌이네요. 이거, 단독주택 맞아요?”

최근 경기 파주 교하읍 ‘북시티’에 분양 중인 ‘헤르만하우스’를 찾았던 김병국(45)씨는 깜짝 놀랐다. 이 단지는 국내에 사실상 처음 선보인 ‘타운하우스(town house)’. 그동안 보았던 단독주택과는 전혀 달랐다. 은빛 지붕을 가진 똑같은 모양의 2층짜리 단독주택 137가구가 벽과 벽이 붙은 채 줄지어 서 있었다. 언뜻 보면 빌라나 연립주택처럼 보였다. 시행사인 JBS 정병수 이사는 “각 동(棟)은 외벽과 지붕만 공유할 뿐 별개의 주택”이라며 “10평 안팎의 정원과 주차장이 따로 있다”고 말했다. 여기까지는 일반 단독주택을 모아 놓은 것과 별반 다를 게 없다.

그러나 이 단지에는 헬스장, 미팅룸 등을 갖춘 50평 규모의 커뮤니티센터가 있다. 또 단지 중앙에는 실개천, 연못, 놀이터 등 공원을 만들어 주민들이 함께 쓰도록 했다. 정 이사는 “단지 안에 23대의 보안카메라가 있고, 주차관제시스템과 보안시스템도 완벽하게 갖췄다”면서 “아파트를 닮은 단독주택으로 보면 된다”고 말했다.

미국·유럽 등 서구(西歐)에서 보편화된 주택 단지인 타운하우스가 국내에도 본격 상륙하면서 소비자들의 관심을 끌고 있다. 타운하우스는 아파트나 단독주택처럼 건축 형태를 의미하는 것은 아니다. 단독주택이나 2~3층짜리 다세대주택이 하나의 출입구를 공유하면서 20~30채씩 묶여 있는 주거 형태를 뜻한다. 모닝브릿지AMC 이광훈 대표는 “외국에서는 ‘컬더색(cul de sac)’이란 원형 광장을 중심으로 주택이 포도송이처럼 붙어 있는 경우가 많다”면서 “독립적이지만 입주민이 한가족처럼 사는 마을 개념”이라고 말했다.

타운하우스는 아파트와 단독주택의 장점을 결합시킨 ‘퓨전(fusion)’ 스타일의 주택이다. 우선, 단독주택의 장점인 프라이버시(사생활) 침해나 가구 간 소음 문제가 없다. 개별 정원과 주차공간이 충분하고, 가구 내부는 자신의 입맛에 맞게 꾸밀 수 있다. 여기에 아파트의 장점인 보안·환금·편의성이 가미된다. 일반적으로 공동 경비 시스템과 중앙광장, 공원, 커뮤니티 시설이 들어선다.

국내 타운하우스의 효시는 서울 구로구 항동의 ‘그린빌라’. 33~65평형 137가구로 지난 1983년 박동선씨 소유의 목장 부지 2만여 평에 지어졌다. 외부에선 2층으로 보이지만, 내부는 4층으로 돼 있고, 가구끼리 벽을 공유하고 있다. 이 단지는 골프장연습장, 농장, 수영장, 테니스장 등 각종 부대시설을 갖추고 있다. 한때 최고급 주택의 대명사로 꼽혀 유명 연예인과 정치인이 많이 살았다. 현대공인중개사 관계자는 “대지 지분만 94~183평에 달해 요즘엔 강남 투자자들이 사는 경우가 많다”고 말했다. 분당 조이빌리지와 조이테라스빌, 분당동 하나빌라, 경기 양평의 분지울마을 등도 타운하우스 개념이 적용된 단지다. 영조주택이 용인 죽전지구에 짓고 있는 ‘웰리드’도 있다. 95평형 75가구로 구성됐고, 단지 안에 피트니스센터를 넣고 의료·세탁·청소 등 각종 서비스도 제공할 계획이다.

타운하우스는 앞으로 택지개발지구에서 대거 선보일 전망이다. 용인 동백지구에는 내년 10월쯤 55~75평형 44가구를 시작으로 총 15개 블록에서 타운하우스가 공급된다. 화성 동탄지구에도 약 1000가구, 성남 판교 신도시에도 800여 가구가 예정돼 있다. 토지공사 관계자는 “파주 운정 등 2기 신도시와 행정중심복합도시 등에 많이 보급할 계획”이라고 말했다.

그렇다면 투자 가치는 어떨까. 아직까지 분양가는 다소 비싸다. 평당 1000만~2000만원대에 달한다. 대부분 50평형대 이상이고, 내부 마감재도 최상급을 쓰기 때문이다. 다만, 아파트와 같은 평형이라면 대지 지분이 최소 2~3배 이상 많다. 모닝브릿지AMC 이광훈 대표는 “일반 단독주택과 달리 타운하우스는 단지 규모가 크고 표준화돼 환금성이 나쁘지 않다”면서 “4~5년 후 아파트 공급이 한계에 달하면 가치가 새롭게 부각될 것”이라고 말했다.

▲ 원형 광장을 중심으로 옹기종기 모여 있는 캐나다 벤쿠버의 타운하우스.

▲ 국내 타운하우스의 효시 격인 서울 항동‘그린빌라’단지 내 수영장.

▲ ‘그린빌라’단지 외관.

▲ 파주 북시티에 지어진‘헤르만하우스’야경.

단독주택 단지 ‘타운하우스’

전원주택 구입 유형별 장단점 비교

많은 입지조건이 전원 주택을 짓기 위해 필요하지만 차근차근 챙겨보면 어려운 일은 아니다. 만일 전원 주택을 지을 자리에 고압선이 흐른다면 누구나 그곳을 택하지 않을 것이다. 좋은 입지 조건은 차후에 주택의 가격 상승에도 도움을 주지만 실제 전원에서 생활하는데 많은 영향을 준다는 것을 간과해서는 안될 것이다. 전원주택 구입유형과 그 유형별 장단점 및 구입시 주의할 점에 대해 알아본다.

전원주택 구입시 주의할 점

1. 입지조건 (자연조건)

1) 주변의 자연조건

(1) 남향 – 일조권
전원주택을 지을 자리가 하루에 해가 뜨는 시간이 2~3시간에 불과하다면 과연 누가 이런 곳에 집을 지을까? 도심의 고층 아파트에 가려 하루종일 방안에 햇빛 한번 들지 않는 주택들이 많은데 그래서 볕 잘 드는 남향받이에 예쁜 집 짓고 살겠다고 전원주택을 택해 나온게 아닐까? 그렇다면 일조량이 충분한지 검토되고 난 후 입지를 택해야 한다. 전원생활은 대부분 일조량이 풍부하다. 넓은 들판과 나지막한 산자락은 크게 향을 따지지 않아도 쉽게 일조량을 확보할 수 있다. 단 경관과 미관만 고려해 지루한 서향볕이 하루종일 집안을 데우는 여름같은 경우를 생각해서 건축할 때 향은 꼭 따져볼 필요가 있다.

(2) 접도
나지막한 산자락 끝부근에 자리잡고 앞에는 맑은 강이 흐르고 하루종일 볕이 잘 드는 남향이 있다면 누구든지 전원주택을 짓고 살고 싶어한다. 이 좋은 조건에 도로가 접하지 않는다면 아무런 소용없는 땅이다. 전원주택을 짓기위해 건축허가를 받고자 한다면 반드시 도로에 접해야 한다. 도로의 폭은 곧 지가상승에도 큰 영향을 미치는 이유가 된다.

(3) 임수
전원주택을 찾는 사람들의 공통된 의견이 물에 대한 것이다. 물은 강, 호수, 계곡 등 다양한 형태로 우리 생활에 친해져 왔지만 잘못 판단할 경우 엄청난 자연재해를 가져올뿐만 아니라 예방에도 많은 비용을 요구하게 된다.

① 강 – 강은 평소의 부드러움과는 달리 집중호우 때나 장마철에는 무서운 모습으로 우리에게 많은 피해를 준다. 강물의 범람으로 인해 가옥이 유실되고 농작물의 피해 역시 크다. 이런 강과 인접한 곳에 전원주택을 지을 때는 제방이 설치된 곳이나 최고 수위를 알아보고 입지할 지대가 홍수 피해가 없는 곳인지 꼭 확인해야 한다. 계곡 – 계곡물은 일시적인 폭우만으로도 계곡물이 범람하여 교량이 파손되고 토사의 유출로 인해 가옥의 유실을 가져온다. 또한 계곡물은 땅의 지형을 변화시켜 건축물에 간접 피해도 가져 온다. 계곡과 접한 입지를 선택할 때는 항시 계곡물의 범람에 대비해 일정 거리를 유지하는 것이 좋다. 평소 졸졸 흐르는 시냇물도 폭우때는 상상할 수 없는 재해로 다가온다는 것을 항시 염두해 두어야 한다.

(4) 배산
대부분 산으로 둘러싸인 우리나라의 지형은 쉽게 배산의 요건을 갖출 수 있다. 수도권의 크고 작은 명산들과 강원도의 많은 산들은 우리 생활에 많은 활력소를 준다. 이와 같이 국토에는 크고 작은 명산들이 많아 쉽게 배산의 요건을 갖출 수 있는데 이는 전국토의 70%가 산으로 형성되어 있는 지리적 잇점 때문이다. 사시사철 한폭의 풍경화 같은 산속에 전원주택을 마련한다면 얼마나 좋을까? 계절마다 산에서 주어지는 많은 자연 선물을 우린 쉽게 받을 수 있다. 이같은 환경은 인간에게 항상 베풀기만 하지 않는다. 자연을 보존하지 않아 생기는 산사태와 산불의 피해 역시 입지에 유의해야 한다. 특히 산사태를 고려해 경사도가 심한 곳은 피하고 산불에 피해가 없게 건축물을 배치해야 하다.

2)토질이나 지반의 상태

토질은 건축한 부지와 직접 연관되어 있기에 몇가지 사항들을 검토해야 한다. 땅의 성질은 지표면에 나타난 현상과 지하에 묻혀 보이지 않은 현상을 동시에 검토해야 한다. 흔히 좋은 집터라면 󰡐비석비토(非石非土)󰡑라야 한다. 쉽게 말해서 󰡐돌도 아니고 흙도 아니라야 좋다󰡑는 이야기다. 이런 땅은 배수가 잘 되어 습하지도 않고 쉽게 건조하지도 않으면서 모래나 암석이 적어 식물의 생장에도 좋다. 반면 항상 습기가 많고 힘없이 푹푹 꺼지며 검은색이 나는 땅은 인체에 유해한 땅이다. 이런 땅은 하층부가 점토질로 형성되어 배수가 원활하지 않아 물기가 많은 땅이다. 반대로 배수가 너무 잘 돼 항시 메마른 땅이나 암석이 많은 땅도 피해야 한다. 전원주택을 짓고 살면 집 주위에 텃밭을 가꾸거나 잔디를 심는 경우가 있는데 이들 역시 토질의 영향을 받아 잘 자라거나 죽거나 한다.

전원주택의 대부분이 산림을 훼손하거나 농지를 전용해서 건축된다. 산림을 훼손할 경우 산을 깎아서 석축을 쌓아 부지를 조성하고 농지의 경우 흙으로 매립해서 부지를 조성한다. 산림은 경사가 있어 무리하게 산을 깎아 부지를 조성하면 토사 유출이나 붕괴의 위험 소지가 많기 때문에 부지조성시 훼손 부위 상단부에 반드시 배수 및 안전시설을 갖추어야 한다.

반면 옹벽이나 석축을 쌓아 부지를 조성할 때 흙을 메우는 경우가 많은데 이 경우 토지의 지반이 단단해지기 전 건축을 하면 차후 조금씩 땅이 가라앉고 건축물이 기울어 붕괴되기 쉽기 때문에 지반 강화작업이 반드시 필요하다. 농지는 원래 물이 잘 나거나 물길이 있어 농업용수 이용이 쉬워야 하는 땅이기에 농지를 매립해서 전원주택을 지을 경우 부지에서 나는 물길을 따로 배수시켜야 한다. 이 경우를 무시하고 무리하게 물길을 막아 건축할 경우 오랜 시간이 지나면 부지의 약한 부분을 타고 물이 흘러 건축물에 피해를 주는 경우가 많다. 이와 같은 매립의 경우는 지반 강화작업을 잘 해 전원주택을 지으면 크게 문제되지 않지만 산업폐기물이나 건축 폐기물로 땅을 매립한 경우 지속적으로 해로운 가스가 발생되기 때문에 인체에 아주 나쁜 영향을 준다. 난지도의 예를 들어보면 쉽게 이해할 것이다. 이밖에도 지질이 서로 달리 만나는 곳도 피해야 한다.

이는 지각변동 때 서로 달리 작용함으로 인해 건축물이 붕괴되거나 파손될 염려가 있기 때문이다. 다시말해 지반이 안정된 본토(本土)가 좋다. 기타 광물질이 많은 곳과 지하수맥이 흐르는 땅은 주택부지로 부적당하므로 피해야 한다. 광물질 중 인체에 유해하거나 식물의 성장에 지장을 주는 경우가 있기 때문이다. 또한 주택의 밑으로 수맥이 흐른다면 이 또한 건강에 좋지 않다. 이런 부지는 풍수지리적인 측면에서도 가급적 주택을 짓지 않도록 하고 있다. 이밖에도 산림의 경관이나 기후 조건 등이 전원주택의 입지에 많은 영향을 주는 요건임을 잘 생각해서 정해야 한다.

이렇게 많은 입지 조건이 전원주택을 짓기 위해 필요하지만 차근차근 챙겨보면 어려운 일은 아니다. 만일 전원주택을 지을 자리에 고압선이 흐른다면 누구나 그곳을 택하지 않을 것이다. 좋은 입지 조건은 차후에 주택의 가격상승에도 도움을 주지만 실제 전원에서 생활하는데 많은 영향을 준다는 것을 간과해서는 안될 것이다.

2. 행정적 조건

1) 공공시설
공공시설은 국민의 복지 향상과 편의를 위해 제공되는 시설인데 생활에 필수 요소이다. 경찰서, 소방서, 군청, 구청, 면사무소, 보건소, 전력회사, 가스공급 등 멀리 위치해 있을수록 불편이 많은 시설인 만큼 가깝고 편리하게 이용 될 수 있는 곳을 택해야 한다.

2) 방범 보안의 문제
전원에 살게 되면 방범 보안의 문제는 취약하기 그지 없다. 그렇다고 자율방범대를 구성할 수도 없기 때문에 될수록 여러 가구가 모여 살거나 방범시설이 갖추어진 단지형태의 전원주택을 택하는 것이 좋다. 또한 집안에 귀중품을 두지 말고 노약자나 아이들만 집에 있는 것은 피해야 한다.

3) 공법상의 규제
전원주택을 지을 자리는 크게 도시구역과 비도시구역으로 구분된다. 즉 주거지역이나 자연녹지, 보전녹지나 국토이용관리법상의 준농림, 준보전림이 대부분이다. 위 두지역에서 전원주택을 지을 경우 이웃의 민원이나 도로문제 등을 해결하면 큰 어려움이 없지만 개발제한구역이나 군사시설보호구역 연안고시지역 침수지역 수자원 보호구역 등에 저촉되면 상당한 어려움과 난관에 부딪히게 된다. 이들 지역의 특성과 문제점을 잘 파악하지 못할 경우 전원주택 한 채 짓는데 8-6년이 소요되고 아예 포기하는 경우도 있기 때문에 이 공법상의 규제 문제는 꼭 따져 보아야 한다.

3. 사회적 조건

1) 교통문제
전원주택의 필수 조건인 교통은 직장의 출퇴근 생필품의 수급, 학교의 통학 등 많은 영향을 미친다. 출퇴근을 하는 사람이 승용차나 대중교통을 이용해 2시간 이상 소요되는 곳에 전원주택을 마련했을 경우 과연 출퇴근이 가능할까? 오랜 통학시간을 요구하는 학교에 자녀를 취학시킬 수도 없고 결국 전원생활이 힘들어 도시로 회귀해야 하는 일이 생긴다. 반드시 전철과의 연계, 대중교통의 이용관계, 복잡하거나 체증이 심하지 않는 도로도 전원주택의 필수적인 요건임을 알아야 한다.

2) 교육문제
전원생활을 하는 사람들이 30~40%가 취학 자녀를 둔 곳이 많다. 이는 학교시설이 가깝게 위치해 쉽게 통학 시킬 수 있어야 하고 교육시설이 너무 낙후되지 않은 곳을 택해야 한다. 대부분의 청소년기를 학교생활로 마감하는 도시생활에 비해 자연은 무한한 가르침을 준다. 학교에서 스스로 배우는 교육이야 말로 최고의 교육이지만 최소한의 학교교육 역시 사회생활에 많은 영향을 준다. 그러므로 입지할 곳 인근에 학교가 있다면 좋은 입지라 할 수 있다.

3) 의료 보건 시설
자연과 살다보면 건강이 좋아지고 의료시설에 크게 비중을 두지 않아도 되겠지 하는 생각이 많이 든다. 하지만 질병이나 사고는 예기치 못한 곳에서 닥치기 때문에 항상 의료보건시설에 손쉽게 접할 수 있는 곳이 좋다. 특히 노약자나 어린이가 있는 가정은 약국, 보건소나 병원들과 가까워 손쉽게 이용할 수 있도록 입지해야 한다.

4) 스포츠․문화시설
자연은 가장 훌륭한 문화라는 말처럼 전원에서의 생활은 곧 문화생활이다. 하지만 문명의 이기에 물들은 현대인들이 누리는 영상문화나 놀이문화 역시 빼놓을 수 없는 문화공간이다. 그러므로 소극장, 놀이동산, 레져시설이 가까울수록 지가상승이나 생활에 윤택함을 누릴 수 있다.

5) 근생 소매시설
슈퍼나 백화점이 가까울수록 시간과 돈을 절약할 수 있다. 전원생활은 대부분 자급자족하지만 공산품의 경우 대량 구매해서 조금씩 소비하는 습관을 기르고 이들 생필품을 쉽게 구할 수 있는 곳이 좋다.

6) 공해 및 혐오시설
주변에 축사나 돈사 공장 부지가 많다면 이는 곧 전원생활의 질을 떨어뜨린다. 쾌적한 환경을 택해 이주한 것이 공장공해나 소음으로 생활에 불편을 느끼지 않게 멀리 떨어져 입지하는 것이 좋다. 또한 여름철 파리, 모기가 많이 발생하는 축사나 토사 등도 적을수록 좋다.

4. 인문적 조건

1) 주민성향
사전에 주민의 성향을 파악해 입지를 정해야 한다. 주민들과 잘 융화하지 못할 경우 심한 마찰과 민원이 발생해 전원주택의 꿈이 깨지게 된다.

2) 주변 개발 계획
전원주택에 입주하고 얼마되지 않아 대규모 공장시설이나 고속도로가 인근에 생겨 쾌적한 주거 환경을 침해받는다면 이 또한 문제다. 전원주택의 입지를 정하기 전에 계획 여부를 확인하면 전원생활에 도움을 주는 경우가 많다. 입지에 불리한 계획은 공장이나 공원묘지, 고속도로 등이며 입지에 유리한 경우는 신도로, 문화공간, 대규모 택지개발, 교육 시설 등이다.

전원주택 개발유형
전원주택의 구입요령

전원주택의 구입방법은 구입자가 직접 광고 매체를 통하거나 중개업소에 들러 전원주택지를 직접 보고 구입하는 것이 최고의 지름길이다. 전원주택지는 부동산의 특성상 소유권 이전까지 각종 저당권, 공업상규제, 제세공과금을 꼼꼼히 따져 구입해야 한다.

1. 농지나 임야의 전용허가
개인이 농지나 임야를 구입해서 전원주택을 지으려면 먼저 해당관청에서 전용허가를 득해야 한다. 전용허가를 득하기 위해서는 먼저 토지이용계획, 지적도, 공사계획도 등의 토목설계도서를 토목설계사무소에 의뢰하여 완성시킨 후 해당관청의 민원실에 접수시켜 허가통보가 나면 대체농지조성비(대체조림비), 전용부담금, 지역개발공채 등을 납부하고 임야의 경우 적지복구비를 현금이나 보증보험으로 해당 시군구에 예치한 후 허가증을 수령한다.

대체농지조성비는 논이 3,600원/㎡, 밭 2,160원/㎡, 임야 800원/㎡이고 산림형질변경비는 2,798원/㎡, 원상복구예치비는 2,866원/㎡, 전용부담금은 공시지가의 20%다. 개인의 전용은 인허가절차의 복잡성과 업무의 이해부족으로 많은 시간과 비용발생 우려가 있기 때문에 주의해야 하며 토목공사의 미비로 인해 차후 생기는 비용부담이 크다.

2. 단지형
단지형 전원주택은 분양업체가 일괄 허가를 맡고 토목공사를 완성한 뒤 부지를 구입할 수 있는 편리함과 전문성을 가지고 있어 유리하다. 단 개발업체의 과다한 이윤추구로 인해 과도 책정된 부지금액을 파악하여 매입해야 한다.

3. 동호인 전원주택
가장 이상적인 전원주택단지로 많은 동호회가 생기고 단지 개발에 손대고 있지만 성공률이 낮고 처음 책정된 예산을 초과하는 경우가 허다하다. 이는 단지개발의 의욕이 앞서 전문성이 없는 동호회원들만의 진행이 비계획적으로 이루어지기 때문이다. 이를 보완하기 위해서는 입지선정에서부터 건축까지 전체 진행계획 및 자금소요 계획까지 전문 컨설팅회사에 의뢰하여 진행하는 것이 추가비용 발생을 줄이는 길이다.

1) 동호인 전원주택의 진행절차
① 동호인 모임
② 입지선정
③ 인허가에 대한 사전점검 (도로, 상하수도 ,공법상 규제)
④ 부지계약 (계약기간, 금액, 지급방법, 하자이행문제)
⑤ 허가신청(부지추첨)
⑥ 허가증교부
⑦ 토목공사
⑧ 건축공사
⑨ 조경공사
⑩ 입주 및 공동단지 관리계획 확정

2) 전원주택 동호인 구성방법
(1) 부지선정 후 동호인 구성방법
① 장점 : 전체 소요기간의 단축, 경비절감 동호인 모집 때 현장 확인 가능
② 단점 : 부지구입비 문제, 동호인 모집이 장기화된 경우 인허가 문제 및 소요자금
확보에 어려움이 따름
(2)동호인 구성후 부지선정
① 장점 : 전체 의견 수렴 후 부지를 선정하기 때문에 부지매입이 순조롭고 자금을
미리 예측할 수 있어 일시적인 자금 부담이 적음
② 단점 : 동호인 각자의 취향과 개성 때문에 부지선정에 많은 시간이 소요되며,
변화되는 부지가격 및 자금예측이 어렵다.

1)개발주체에 따른 분류
유 형
전문개발업체의 단지조성
동호인 단지조성 소규모 단계적 공동개발 단독개발 지주공동개발 문화마을조성 한계농지정비지구 내 용 ․단지, 준농림지역의 농지나 임야를 매입하여 일괄 전 용허가를 받아 상하수도, 전기, 도로, 토목공사 등의 기반시설을 갖추고 수요자에게 분양하는 형태 ․구입비용이 다소 고가인 반면 수요자들은 쉽게 구입가능 ․동호인들이 조합의 형태를 형성, 부지를 공동매입 하 여 개개인의 명의로 전용허가를 받아 각기 건축․토 목공사를 하는 형태 ․개발과정은 주로 전문 개발업체에서 대행 ․넓은 면적의 토지를 분할하여 그 규모에 따라 각 필 지를 매매하고 매입자의 명의로 전용허가를 받아 단 계적으로 단지조성을 하는 형태 ․토목공사는 토지매입자가 직접 진행하는 경우임 ․개인이 필요 면적을 매입한 후 단독으로 개발하는 형태 ․구입비용 절감, 기호와 여건에 맞는 주택 선택 ․부지선정에 시간과 노력이 필요하며 준농림 지역의 경우 직접 전용허가 과정을 거쳐야함 ․토지 소유자와 개발업체가 토지와 개발비용을 각각 투자 하여 단지 조성사업 진행 ․분양후 이익배분을 하는 형태 ․농어촌진흥공사나 지방자치단체가 면단위 지역의 시골 마을에 흩어진 집들을 모아 집단화 하기위해 조성하는 택 지로 기반시설을 갖추고 분양하는 형태 ․농어촌진흥공사의 공영개발을 거쳐 조성된 용지를 공개 분양 절차를 통해 분양받는 택지에 텃밭까지 포함한 전원 마을의 형태

2)거주형태에 따른 분류 유 형 주거형 실버형 레저․별장형 내용 ․항시 거주하며 수도권으로 출․퇴근시간 1시간권내 ․노년층의 거주용으로 출․퇴근시간 보다 주변환경 우선 ․스키장, 골프장, 바다, 온천 등의 관광지 주변․개인이나 친척, 친구들이 함께 구입하여 주말이나 휴가때 사용하는 주택 (요양 목적 포함)

                                            석준호 (새한주택컨설팅대표. 02-538-0838, 2000.9.21)

명칭 : 최첨단 박스주택  M-CH : Mircoro X Compack  Home)
디자이너 : Josh Spear
제작 : 독일 뭔헨 대학교 연구팀 & 영국건축 회사의 호든 체리사
사이즈 : 2.6mx2.6mx2.6m
인테리어 : 침실, 주방, 화장실, LCD TV 시스템과 인터넷
2인용 더블 침대 5명이 동시에 식사를 할 수 있음

==JK에서  시공가능==
시공문의 031-591-0735, 010-7277-2848