투자를 하시려거든. 존재가치를 생각하라.
만물은 모두 이세상에 존재해야할 이유가 있다.  금융상품도 마찬가지다.  채권, 주식, 펀드 등의 존재가치를 국어사전에 찾아보라.

채권 :  국가나 지방 자치 단체, 은행, 회사 등이 필요한 자금을 차입(借入)하는 경우에 발행하는 공채(公債)·사채(社債) 등의 유가 증권
주식 : 주식회사의 자본을 구성하는 단위, 경영권 행사의 기본단위
펀드 : 투자 신탁의 신탁 재산
신탁 : 재산의 관리·처분을 다른 사람에게 부탁함

채권 = 유가증권 = 안정적으로 재산이 관리되는 회사
주식 = 회사경영권 = 경영이 잘 이루어지는 회사
펀드 = 신탁 = 믿고 맡길 수 있는 회사

이런 회사 아는데 있습니까? 없지요? 그렇다면 투자를 왜 하십니까?

내가 가장 잘 아는 사람 바로 자신에게 투자하십시요.

당신은 무엇때문에 이세상에 존재하십니까?

세계적 투자은행들 왜 맥없이 무너지나
( itzgood.com이 보기에 이번 사건은 자본주의(이하 돈놀이) 교주로 맹림하던 미국, 첨단 금융시장의 맹주였던 미국의 거짓말?  돈놀이 시장의 병패가 여실히 드러난 사건이라고 봅니다. 재주는 누가 부리고 돈은 누가 번다는 속담처럼 돈놀이는 그만큼 사회에 깊이 뿌리내려 서민들의 피를 빨아 먹고 있었습니다.  )

세계 금융시장을 쥐락펴락 하며 첨단 파생금융상품을 취급하며 엄청난 수익률을 자랑하던 투자은행들이 맥없이 무너지는 이유는 뭘까? 미국의 5대 투자은행 가운데 5위인 베어스턴스가 올해 봄 JP모건체이스에 인수된데 이어 4위인 리먼브러더스가 15일 파산보호를 신청했고 3위 메릴린치는 뱅크 오브 아메리카(BOA)의 수중에 들어갔다. 콧대 높기로 유명한 이들 투자은행들이 추풍낙엽처럼 한순간에 무너진 것은 미국 부동산시장의 거품이 꺼지면서 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 부실로 인한 연관 파생상품에서의 손실이 커졌기 때문이라는 것이 정설이다. 그러나 좀 더 근본적인 원인은 금융회사 내부의 엄격한 통제시스템의 부재와 감독당국의 규제.감독이 느슨한 데서 찾을 수 있다.
영국에서 발간되는 시사주간지 ‘이코노미스트’는 올해 4월말 스위스의 금융기업인 UBS가 작성한 흥미로운 내용의 보고서를 소개했다. UBS는 1912년 설립된 스위스연방은행(UBS)과 1872년 설립된 스위스은행(UBS)이 1998년 합병하면서 탄생한 스위스의 금융그룹이다.  안정적인 자산운용으로 유명한 UBS는 미국의 주택저당증권(MBS)에 투자했다가 올해 초 무려 380억 달러의 손실을 내는 어처구니 없는 일을 당한다. 이 일로 UBS의 주가는 80스위스프랑에서 30스위스프랑 아래까지로 곤두박질쳤다.  이 때문에 UBS의 닉네임이 ‘과거 한때는 스마트했지만 지금은 그렇지 못한 은행(Used to Be Smart)’이라는 비아냥거림을 들어야 했다. 이 사태가 발생한 후 감독당국인 스위스연방은행위원회(SFBC)의 요구에 따라 UBS는 20명의 변호사를 동원해 내부조사를 진행, 400페이지 분량의 보고서를 작성했다.
이 보고서의 내용은 최근 서브프라임의 부실로 위기를 맞고 있는 모든 금융회사들에 공통으로 적용될 수 있는 사례들로 가득 차 있다. 이 보고서는 UBS의 내부에서 성장 제일주의를 내세운 투자은행(IB)부문의 과욕, 그리고 리스크 관리에 대한 허술한 내부 통제시스템을 적나라하게 파헤쳤다. 채권 등 전통적인 투자상품을 운용, 고정 수익에 치중하다 보니 경쟁회사들에 밀린다고 본 UBS는 IB부문을 통해 구조화채권 등 파생상품 투자에 집중, 위험을 감수한 고수익을 추구했다. 이런 고수익 투자를 전담한 것은 첨단 금융공학의 귀재라고 불리는 소수의 파생상품 전문가들이었다.
처음에는 엄청난 수익을 올리자 이들은 회사내에서 크게 각광을 받았다.
그러나 이런 와중에 서브프라임 모기지 부실이 터지자 UBS내부에 고작 35-40명에 불과한 한 부서에서 2007년 한 해에 무려 120억 달러의 손실을 기록한 사실이 드러나 충격을 줬다. 이 손실은 그해 UBS의 전체 손실의 3분의 2에 해당하는 규모다.  이들이 주로 투자한 부채담보부증권(CDO)은 애초 ‘AAA’ 등급으로 평가돼 손실위험이 극히 낮은 것으로 간주됐고, 상황이 극도로 나빠질 때까지 위험성은 전혀 간파되지 않았다.
예컨대 A 씨가 은행에서 주택담보대출을 받으면 모기지 은행은 이를 묶어 주택저당채권(MBS)으로 전환하고 IB는 이를 다시 CDO로 만들어 헤지펀드나 다른 투자은행에게 판매하기 때문에 최종 투자자가 자신이 구매한 금융상품의 궁극적인 채무자를 안다는 것은 거의 불가능하다. 여러 쌀자루에서 쌀을 조금씩 퍼내 밥을 짓고 비빔밥을 만들었다면 비빔밥의 쌀이 어느 자루에서 나왔는지 전혀 알 수 없는 것과 마찬가지다. 결국 IB들은 신용평가기관의 평가에만 의존, 담보가치를 평가할 수밖에 없는 셈이다. 이와 같은 일부 파생상품은 회계장부에도 기재되지 않아 부실화될 때까지는 문제가 외부에 일절 노출되지 않는 경우가 많기 때문에 경영진도 제대로 알지 못하는 경우가 대부분이다.
UBS의 최고위층이 처음으로 문제가 있음을 인식하게 된 것은 2007년 7월 말이었으며 서브프라임 부실에 노출된 위험의 총괄적인 내용을 보고받은 것은 8월초였다. 물론 이 과정에서 위험을 경고하는 목소리가 있었으나 눈부신 수익률을 올리는 IB부문의 실적에 밀려 제대로 들리지 않았다. 채권 등 안정적인 자산운용에 열중하는 수천명의 직원들이 고작 3-4%의 수익률을 올리는데 비해 소수로 구성된 팀에서 파생상품을 취급하면서 초단기간에 30-40%의 수익을 거두는 모습을 보면서 최고경영자들도 리스크 노출을 눈감았고 내부 통제기능도 이를 제어하지 못했다는 것이다.
‘내부 직원들 간의 신뢰를 중시’하는 UBS 내부의 기업문화도 한 몫 거들었다. 철저한 내부통제와 리스크관리 대신 문제가 불거지기 전까지 “상황이 괜찮다”고 하는 직원들의 말을 너무 믿었다는 것이다. 감독당국의 엄격한 규제와 감독을 받는 일반 시중은행들과 달리 IB는 느슨한 규제.감독 하에 놓여 있어 상대적으로 큰 위험을 감수하며 고수익을 추구하는 속성이 있다.
이 때문에 내부통제 기능이 제대로 작동하지 않을 경우 158년 전통의 리먼브러더스가 한순간에 무너지는 일이 벌어질 수 있는 것이다. (워싱턴=연합뉴스)

2008.09.16 07:18 입력 / 2008.09.16 09:53 수정

(한마디 : 자본지상주의가 아니라 노동지상주의(노동의 가치를 귀하게 여기는 시대)가 되어야 합니다.)

1.리츠에 대해서
2.법령개정
3.리츠개요
4.개발형 리츠 구조도 및 업무 Flow
5.리츠를 활용한 부동산 개발방식의 효과
6.사업추진 방안별 조세효과 분석
7.사업추진 방안별 장단점 분석
8.리츠 사업수행 절차
9.리츠 사업과 관련 검토사항

Attachment : reits_develop.pdf

부채도 자산인 이유 [머니투데이]
[머니위크]송혁준의 회계 여행

대차대조표는 ‘특정시점의 재무상태를 나타내는 표’이며 영어로는 B/S(balance sheet)라고 말한다. 재무상태란 회계용어로 자산, 부채, 자본의 보유상태를 의미한다. 특정시점이란 대차대조표를 작성하는 시점으로 일반적으로 회계연도 종료일(결산일)이 기준이 된다(물론 사업개시일, 매월 말, 분기 말, 반기마다 어떤 시점도 대차대조표를 작성하는 기준일이 될 수 있다).
　
대차대조표를 이해하기 위해 (주)행복의 2006년도 대차대조표를 통해 가장 기본적인 형식과 구성요소를 살펴보기로 하자.

여기서 대차대조표를 통해 매우 중요한 회계용어인 자산, 부채, 자본에 대한 기본적인 이해와 개념을 가져야 한다.
　
자산이란 기업이 보유 중인 재산적 가치가 있는 경제적 자원으로 물건과 권리라고 이해하면 된다. 회계에서 말하는 자산에는 어떠한 것이 있을까? 일반인들이 생각하는 재산과 비슷한 것을 떠올리면 된다. 자산에는 현금과 예금, 매출채권(외상으로 상품을 팔고 나중에 현금을 받기로 한 권리), 유가증권, 건물, 토지 등이 있다.
　
부채란 타인에게 부담할 일정한 금액의 의무 즉 갚아야 할 ‘빚’이라고 이해하면 된다. 여기에는 차입금, 매입채무(외상으로 상품을 구입하고 대금은 나중에 지급하기로 한 의무) 등이 있다.
　
자본은 기업의 소유주(주식회사의 경우에는 주주)가 납입한 자본금과 기업의 경영활동의 결과 얻어진 잉여금을 의미한다. 실제로 자산에서 부채를 차감한 금액과 같으므로 순자산이라고 흔히 부른다.
　
여기에서 대차대조표를 살펴 보면 관찰력이 예리한 독자는 매우 중요한 사실을 발견하였을 것이다. 즉 자산, 부채, 자본 사이에는 다음과 같은 일정한 관계가 성립한다는 것이다.

“자산 = 자본 + 부채”

이러한 관계식은 회계를 공부하는데 가장 기본적인 등식으로 ‘회계등식’ 또는 ‘대차대조표등식’이라고 부른다. 여기서 매우 중요한 사실은 대차대조표의 구조를 통해 알 수 있는 것처럼 경영활동을 통하여 자산, 부채, 자본에 변화가 계속 발생하지만 회계등식 또는 대차대조표 등식은 항상 성립한다는 점이다. 회계여행을 하면서 어려운 상황에서도 항상 마음 속에 회계등식을 떠올린다면 회계는 쉽게 정복될 수 있을 것이다.
　
대차대조표를 통해 회계등식의 의미를 좀 더 생각해 보자. 앞에서 회계란 돈의 흐름을 기록하는 과정이라고 하였다. 돈의 흐름은 조달과 운용으로 구분할 수 있다. 우선 돈을 조달하는 방법에는 타인으로 부터 조달할 수 있고(부채), 자기 돈(자본)일 수도 있다. 돈의 운용이란 조달한 돈을 기업이 이익을 얻기 위해 필요한 경제적 자원인 자산에 투자하는 것이다. 따라서, 회계등식인 ‘자산=부채+자본’이 의미하는 것은 돈의 조달(부채와 자본)과 돈의 운용(자산)은 항상 일치한다는 점이다. 대차대조표는 기업에 대한 이러한 사실을 특정 시점에서 한편의 스냅사진처럼 종합적으로 보여주고 있다. <머니투데이>

2007.11.12

(상보)대우건설이 리모델링 시공 및 임대차계약 대행

대우빌딩이 모건스탠리에 9600억원에 팔렸다.

대우건설(29,400원 400 +1.4%)은 9일 대우센터빌딩을 모건스탠리 부동산펀드에 매각하기로 하고 매각계약을 체결했다고 밝혔다.

매각대금은 총 9600억원이며, 매각조건은 앞으로 대우센터빌딩 개보수공사(리모델링)를 대우건설이 시공하는 것을 전제로 했다. 또 2년간 대우빌딩 전 층에 대한 임대차 계약을 대우건설이 대행해주는 조건도 붙었다.

이번 매각대금에는 개보수공사와 관련된 비용은 포함되지 않았으며, 이는 앞으로 별도의 협상을 통해 결정될 예정이라고 회사측은 설명했다.

대우건설은 이번 최종 계약에 앞서 지난 4월 대우센터빌딩 매각의사를 공개한데 이어 지난달 11일 입찰을 실시해 지난달 20일 모건스탠리 부동산펀드를 우선협상대상자로 선정했다.

대우건설 관계자는 “당초 내년말 금호아시아나그룹 제2사옥이 건립되는 시점에 맞춰 빌딩 매각을 추진하려고 했으나 대우센터빌딩 인수에 관심을 갖고 있는 원매자의 문의와 요청이 끊이지 않음에 따라 매각 추진 계획을 앞당기게 된 것”이라고 말했다.

대우건설은 이번 대우센터빌딩 매매를 통해 확보한 자금으로 자본구조를 합리화하고 채무 상환 등을 통해 주가를 부양함으로써 기업 가치를 제고할 방침이다. 또 이번 매각대금을 대우건설의 핵심사업 역량을 강화하고 미래 신성장 동력을 확보하기 위한 투자 재원으로 활용할 계획이다.

서울 중구 남대문로에 위치한 대우센터 빌딩은 지상 23층, 지하2층, 연면적 13만2560㎡ 규모로 지난 1977년 6월 완공돼 만 30년이 경과된 건물이다.

현재 대우건설은 이 빌딩 23개층중에서 7개 층만을 사용하고 있으며 나머지는 임대를 주고 있다.

한편 대우빌딩을 인수하는 모건스탠리는 기업금융, 주식, 자산운용, 프라이빗 뱅킹, 여신 등의 광범위한 업무를 수행하는 세계적인 금융기관이다. 모건스탠리는 현재까지 세계적으로 1215억불 (112조원) 상당의 부동산을 매입했으며 현재 556억불 (512조원) 상당의 부동산을 운용하고 있다.

채원배 기자 | 07/09 14:16 | 조회 2255

<저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이>

“리츠 시장규모 커진다”…현재 2.6조원

남창균 namck@edaily.co.kr

[이데일리 남창균기자] 오는 10월부터 부동산투자회사(리츠)가 투자사업을 위해 빌릴 수 있는 돈이 자기자본의 10배까지 확대된다. 자기자본 100억원 규모의 리츠가 1000억원짜리 빌딩도 매입할 수 있는 것이다.
건설교통부는 25일 이같은 내용의 `부동산투자회사법 개정안`이 최근 국회를 통과해 공포되면 10월 초부터는 시행에 들어갈 것이라고 밝혔다.

개정안에 따르면 부동산투자회사가 차입할 수 있는 한도를 자기자본의 2배에서 10배로 변경했다. 이에 따라 리츠가 운용하는 자금 규모가 크게 확대될 것으로 보인다. 현재 리츠시장 규모는 2조6000억원 수준이다.

또 국민연금 등 연기금이 리츠 발행주식 가운데 30%까지만 인수할 수 있게 했던 한도도 폐지됐다.

이와 함께 리츠 설립의 최저자본금이 250억원에서 100억원으로 줄어들고 예비인가와 본인가로 나뉘었던 인가 절차도 통합돼 리츠 설립이 한결 쉬워진다.

＜저작권자ⓒ이데일리 – 1등 경제정보 멀티미디어 http://www.edaily.co.kr＞ 2007/06/25 09:10