개발사업 시행예서 가장 중요한 부분이 owing cost(자금조달비용)이다. 개발초기비용을 전부 자기자본으로 부담하면 좋겠지만, 그렇게 할 수 있는 기업이 없을 뿐더러, 그렇게 해서도 안된다. 왜냐면, 100%자기자본을 들여서 사업을 시행하면 금융비용이 줄어 사업수익은 증가되나 사업소득세(법인세)가 증가하여 ROE(자기자본순이익률)이 현저하게 떨아진다. 내가 투자한 돈에 비해 남는 비용이 얼마안된다는 이야기이다. 따라서, 자기자본을 최소한을 들이고 사업을 하는 것이 현명하다. 통상적으로 사업을 시행하기 위한 적정투자비는 초기사업비(토지구입비용)의 30%가 적정하겠지만, 우리나라에서는 10%이하의 자금으로 시행하는 경우가대부분이다. 이는 우리나라 주택정책의 특수성으로 인하여 제도적인 특혜가 있기 때문이다. 이에 무분별한 시행으로 인하여 주택시장의 과잉을 초래하기도 하였다.
요컨데, owing cost의 절감은 사업성공의 필수 조건이다. owing cost를 결정하는 중요한 기준은 기업의 신용등급이다. 국내에서 기업의 신용등급을 평가하는 회사는 몇군데가 있다. 기업신용등급의 공시에 따라 금융기관의 대출 및 채권발행시에 금리가 결정된다. 대부분의 시행사는 프로젝트를 위한 하루살이 기업이라 기업 신용도가 전무하다. 따라서, 시공사의 연대보증입보가 필수적으로 필요하다. 결국, 주관시공사의 신용등급에 따라 owing cost가 결정된다.
조달상품별 owing cost를 비교하면, ABCP(5%대) <ABS(7%대) < 은행대축(8%대) < 저축은행(10%이상) 이다.
결국, 신용등급이 양호한 건설사와 함께 사업을 시행한다면 owing cost를 낮출 수 있다. 다만, 공사비가 높아지겠지만, 최근에 많이 발행되는 1년만기 ABCP금리를 보면 그 건설회사의 신용도를 가늠해 볼 수 있다.
1년만기 ABCP금리
포스코건설 5.5%
삼성물산 5.5%
롯데건설 5.7%
두산중공업 7.58%
현대건설 8%
GS건설 8.2%
대우건설 12%